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篇一:常熟恒隆中心商业规划初步方案
第一部分 宏观市场分析
一、常熟市概况
(一)常熟概貌
常熟市位于江苏省东南部,处于长江三角洲经济发达地区,东倚上海,南连苏州,西邻无锡,北濒长江,与南通隔江相望。境内地势平缓,气候温和,风调雨顺,因年年丰收而得名。全市总面积1264平方公里,人口103.6万,下辖13个镇场,2个省级经济开发区、1个城。常熟以悠久的人文历史、秀丽的山川景色、丰饶的物产资源享誉江南。1986年被批准为“国家历史文化名城”;近年来又先后获 “国家卫生城市”、“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“全国社会治安综合治理先进县市”、“全国畅通工程模范管理城市”、“国际花园城市”称号,成为中国获得该殊荣的第一个县级市;同时还获得“遗产管理”单项竞赛第一名等称号。
(二)交通状况
常熟交通便捷,苏嘉杭高速公路(常熟——苏州——嘉兴——杭州)和沿江高速公路(上海——常熟——江阴)在常熟境内交汇,从常熟出发半小时内可达苏州、无锡,50分钟可达上海;常熟距上海虹桥国际机场90公里,浦东国际机场140公里;东西横贯常熟的沿江铁路也即将开工建设;常熟港是国家一类对外开放口岸,与46个国家和地区的203个国际港口通航通商,位居全国十大内河港之列。在常熟港区建有设施完善的物流保税区域。
交通基础设施建设进程加快。沿江高速公路、苏嘉杭高速公路和苏虞张一级公路全线建成通车,苏通大桥南接线、沿江一级和锡太一级公路建设进展顺利;新建、改建农村公路158.5公里。至2004年末,全市二级以上公路总里程超过520公里,其中,高速公路总里程达66.2公里。全市拥有汽车5.23万辆,其中“私家车”3.27万辆。全年完成客运量3053万人次,旅客周转量223417万人公里;完成货运量1058万吨,货物周转量62489万吨公里。
常熟港发展迅速。2004年,完成货物吞吐量1622万吨,比上年增长7.4%。其中,外贸货物吞吐量372万吨,集装箱吞吐量8.84万标箱,比上年增长80.7%。益成特殊钢万吨级泊位和华润电力5万吨煤炭泊位已竣工验收。在建的兴华三期工程3个万吨级以上泊位,陆域配套设施仓库、堆场道路正在抓紧施工。
(三)行政区域
常熟地域内行政区域划分始于唐代。常熟市现有12个建制镇、1个林场、2个省级开发区、1个招商城。常熟市人民政府驻地为虞山镇。虞山镇现设琴湖、方塔、兴福、虹桥、谢桥、莫城6个管理区。
(四)人口状况
常熟人口以汉族为主,另有少数回、满、蒙、壮、白、高山、拉祜等民族。截至2003年12月31日,全市总户数为34万户。总人口为103.8万人,其中男性50.8万人,女性53.0万人。全市共有非农业人口50.8万人,农业人口53.0万人。人口自然增长率为-1.7‰,人口密度为每平方公里821人。人均期望寿命为77.1岁。此外,随着经济的日益发展,外来人员增多,常年流动人口保持在35万人左右。全市人口城镇化程度为51.2%。
(五)自然地理
常熟位于东经120°33ˊ—121°03ˊ,北纬31°33ˊ—31°50ˊ。地处长江下游南岸,居于江苏省东南部长江三角洲。东邻太仓,距上海100公里;南接昆山、苏州;西接无锡、江阴;北濒长江黄金水道,与南通隔江相望;西北境与张家港接壤。全境东西间最长距离49公里,南北间最长距离37公里,总面积1266平方公里(含长江界属水面)。
常熟境内地势低平,海拔大都在3—7米间。境内山丘主要有虞山、顾山、福山。其中以虞山为最,海拔261米,长6400米,东端蜿蜒入古城,有“十里青山半入城”之说。境内水网交织,各河流湖荡均属太湖水系,其分布以城区为轴心向四乡辐射状,东南较密,西北较疏,河道较小,水流平稳。主要河流有望虞河、白茆塘、常浒河、元和塘、张家港、盐铁塘、耿泾塘等,湖泊有昆承湖、尚湖等。
常熟地处中纬度地区,属亚热带季风性湿润气候,四季分明,气候温和,雨量充沛。年均总日照数2130.2小时,占可照时数48%;年平均气温15.4°C;年均降水量1054毫米。
(六)资源配套
常熟自然环境优美,山清水秀,景色绮丽,十里虞山半麓入城,尚湖、昆承湖面山而卧,相映增辉,琴川河穿城而过,雅园幽巷点缀其间,构成了山、水、城、园为一体的独特江南水乡风情。常熟城市绿化覆盖率达到57.12%,人均公共绿地面积16.96平方米,已列入国家太湖风景区。常熟虞山于1988年被批准为国家森林公园。尚湖拥有8平方公里的广阔水面,常年栖息着数百种野生鸟类。近年来,常熟先后获得国家卫生城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家环境保护模范城市和畅通工程模范管理城市等称号。
常熟拥有完备的居住、文化、娱乐、休闲设施。常熟建有多家服务优质的五星、四星级涉外宾馆及涉外商住公寓、高级别墅区。美术馆、音乐中心、大剧院、歌舞厅、图书馆、博物馆、体育馆、游泳池、保龄球馆、网球场等文体娱乐场所一应俱全。工作之余,可随意选择合适的休闲、娱乐场所活动。
常熟拥有完善的医疗设施。常熟全市共有市属医院5所,乡镇卫生院27所,拥有病床3200多张,卫生技术人员4200多人,各涉外医院都设有外商特别护理病房,为外商提供看病就医的一条龙服务。
常熟拥有良好的社会治安环境,被来常投资的中外客商所称道,是全国社会治安综合治理先进县市,在江苏省仅有2个城市获得此项殊荣
(七)文化教育
常熟3000多年的文明发展史,孕育了辉煌灿烂的地方文化。常熟境内有距今5000多年的崧泽文化、4000多年的良渚文化和西周至战国之间的吴文化等遗址。深厚的文化底蕴孕育出了常熟人民的淳朴民风。常熟历来崇尚教育,历史上人才众多,名家辈出。是吴文化发祥地之一。周文王之兄仲雍、孔子弟子-名列孔门十哲之九的常熟人言子先后为常熟带来了先进中原文化。同治、光绪两朝帝师、晚
清重臣翁同和,因为忠贞爱国而倍受国人推崇。当代常熟籍的中国科学院、中国工程院两院院士有18人,常熟籍教授、学者数量在全国县级市中名列前茅。
全市现有各类280多所,其中高等学校2所,中等专业学校6所。大专以上文化水平33613人,各类专业技术人员6多人,熟练技术工人33万人
八十年代以来,常熟经济蓬勃发展,中外客商投资踊跃,城市综合实力显著增强,已连续十多年保持“全国财神县市”称号。2003年,全市国内生产总值476亿元,增长率为19.9%,财政收入65.66亿元,增长率为60.1%,综合实力名列全国县级市第二位。外向型经济发展迅速,已成为新的经济增长点。至2003年底,全市已累计批准外商投资企业1700多家,累计合同利用外资111.12亿美元,实际利用外资36.17亿美元,有20余家著名跨国国际公司落户常熟。
经过几年的改革调整,常熟的产业结构趋向合理,目前一、二、三产的比重分别是2.9%、60.4%和36.7%。
常熟的工业比较发达,2003年全市工业销售收入770亿元。2003年,全市拥有各类工业企业7千多家,有5个中国驰名商标,8个中国名牌产品,74个江苏省著名商标和名牌产品,144个苏州市著名商标和名牌产品,44家省级以上高新技术企业和171个省级高新技术产品,23个产品销量和市场占有率在同行业中居全国第一。
(八) 旅游资源
常熟山水交辉,风景秀丽,自然景观与人文景观兼具。十里虞山蜿蜒入城,万亩尚湖伸展山前,山水与千年古城及城内小巷庭园、古典园林交融,形成山、水、城、园融为一体的水乡山城独特风貌。抗日战争时期常熟沙家浜地区是新四军抗战游击根据地,这又给美丽的常熟山川增添了光荣的色彩。常熟名胜,目前分四个旅游区:
一为古城观光旅游区。常熟古城自西晋建为县治以来已有1700多年历史,城内有宋代九层方塔及新建的方塔园、元代建筑言子专祠、明代建筑翁氏 衣堂,又有历代建造的小巧精妙的曾园、赵园、燕园诸园林。解放后新建的博物馆、名人馆、各类纪念馆、美术馆星罗棋布于城内。
二为虞山国家森林公园旅游区。虞山是全国闻名的常熟胜景,古称乌目山,名人墓众多,是常熟胜迹的一大特色,标志着常熟历史文化积淀的深厚与辉煌。 三为尚湖休闲度假旅游区。旧有“湖甸烟雨”、“湖桥串月”等胜景。近年来大力开发,筑穿湖长堤,长堤两边桃柳成荫,建荷香洲公园、钓鱼渚公园,园内除亭、堂、楼观景点外,还设游泳场、高尔夫球场、水上运动场等,是旅客休闲度假胜地。虞山—尚湖风景名胜区于2002年4月被国家旅游局评定为“国家AAAA级旅游区”。
四为沙家浜旅游区。沙家浜原名横泾乡,在常熟城南,曾是著名的新四军抗日游击根据地之一
常熟土地肥沃、湖泊纵横、物产丰富,素有“锦绣江南鱼米乡”之称。北宋古就赞曰:“岁岁多收常熟田”。盛产粮棉油,土特产也很丰富,有阳澄湖大闸蟹、鸭血糯、山景园叫化鸡、兴福桂花栗、红豆、宝岩杨梅、虞山绿茶、绿毛龟等。地方传统工艺名闻远近,雕绣花边、红木雕刻、绣衣服装,畅销国内外。
二、常熟市宏观经济状况
(一)国内生产总值(GDP)发展状况
截至到2005年度,共实现生产总值678.78亿元,同比增长18.1%,从总体来看,常熟市经济总量实现了稳步上升趋势。
国内生产总值(GDP)单位:亿元
数据来源:常熟市统计局
篇二:世茂常熟、苏州考察报告
世茂常熟、苏州项目考察报告
2013年8月10日,在工程部的组织下,对世茂飞行检查评分较好的工程进行了为期一天的观摩学习,先后参观了常熟世茂盛世名门和苏州运河城两个项目,首先听取了世茂工程部和承建单位对工程项目的介绍,了解他们的管理方法和施工工艺的处理及控制要点,从而达到,借鉴他们取得较好成绩的管理、施工经验的目的。
常熟盛世名门在参观时,项目以交付,主要对绿化、屋面细部处理、楼层验收、地下室进行参观,总结了以下几点:
1、 绿化间距大小一致,表土较细、平整,硬质整洁,给人赏心悦目的感觉。
2、 外墙真石漆,分格清晰、阴阳角顺直、喷点均匀、无污染、无色差。
3、 屋面细部处理非常用心到位,①排气管做大馒头形状,用角钢对排气管进行了加强,可防止人为损坏②避雷带随屋面造型支弯弧漂亮,简洁。③屋顶地面无开裂、无浆水、无色差和尚头弧度一致(无色差和开裂是用抗裂砂浆在屋面完工后一次成型)
4、 室内公共部位,阴阳角顺直,地下车库有个别渗漏情况,应引起我们的注意。
苏州运河城项目正处于主体施工阶段,甲方工程部对现场进行了介绍,在开工前期是化工质量也较差,后经项目加强管理,实行班组淘汰制度,对施工质量、砼结构和砌体结构做的非常漂亮,细部处理非常用心到位。
1、 听结构阴阳角顺直,模板阴阳角条用密封胶带连接无漏浆,有跑模的情况及时进行了处理。
2、 砌体工程,灰缝饱满、大小一致、斜砌灰缝清晰,角度叫规范,模块配置合理(和当地砌块材型有关),砌体表面整洁。
3、 安全、文明施工项目做到每一步脚手架硬性封闭,每一层脚手架与结构连接有兜网,每一层悬挑底部做全硬性封闭,现场材料有专区堆放且堆放有序。
4、 不足之处未卸料平台,每一个反检钢丝绳差一根,反捡角度过大,钢丝绳头差一个,U型卡环。
不难看出每个项目作为建设方和承建方的管理强度,各方的资金投入和高水平的技术管理人员配置的应用,都是较好的见证。
通过这次参观学习,使自己增长了知识,对工程管理概念提升了一个较高层次,同时发现自己和人家相比有较大的差距,不论技术水平,还是管理经验都有待提升和加强。
从项目管理上比较,屋面项目需要一套健全的管理体制,结合考察情况和本项目的实际问题提出以下建议共大家探讨:
1、 减少指令分包数量,可减少在工序间项目扯皮,责任界限不清的情况。
2、 缩短工程款支付周期,减轻承建单位的忧虑,保证承建单位资金周转。
3、
4、 龙湾项目内部评比,进行了 减少临时性进度节点要求,重点保证内进度节点要求
即可,本项目临时性进度节点要求,都是在牺牲质量的情况下来完成。
篇三:[38007]常熟世茂世纪中心市场推广方16505169
常
熟
世
茂
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创
梦
世
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广
方
案
目录
第一部分、常熟房地产市场状况及前景分析 ....................................... 4
一、项目市场背景分析 .............................................................. 5
二、常熟房地产市场现状分析 .................................................. 8
三、常熟房地产前景展望 ........................................................ 11 第二部分、常熟世茂·创梦世纪目标市场分析 ............................... 12
一、项目潜在目标市场来源及组成分析 ................................ 13
二、项目消费群体特征分析 .................................................... 14
三、项目潜在目标消费群体组成分类 .................................... 15 第三部分、项目产品分析 ...................................................................................... 18
一、项目地块现状及未来展望 ................................................ 19
二、项目产品分析 .................................................................... 20
三、项目SWOT分析 .............................................................. 23 第四部分、项目定位分析 ...................................................................................... 25
一、项目核心价值分析 ............................................................ 26
二、项目整体市场形象定位 .................................................... 29
三、创梦世纪项目市场定位 .................................................... 31 第五部分、项目前期市场推广策略 .............................................................. 33
一、项目前期市场推广线索 .................................................... 34
二、项目前期市场推广策略 .................................................... 35
第六部分、项目营销推广策略 .......................................................................... 39
一、项目营销推广原则 ............................................................ 40
二、项目营销推广思路 ............................................................ 41
三、项目入市推广策略 ............................................................ 42 第七部分、项目年度阶段营销推广策略 .............................................................. 45
一、年度阶段营销推广策略 .................................................... 45
二、项目开盘期(2005年9月中旬) ................................... 49
三、项目强销期(2005年9月下旬—2006年1月底) ...... 50 第八部分、项目媒介分析 .............................................................................................. 52
一、媒介组合原则 .................................................................... 52
二、媒介推广组合 .................................................................... 53
三、媒介传播安排 .................................................................... 57
第一部分、常熟房地产市场状况及前景分析
受到今年上半年房地产产业宏观调控政策、金融政策的影响,常熟房地产市场容量急剧减少,市场上积压了大量的高档豪宅商品房,房地产市场销售压力骤然增大,市场竞争更趋激烈.
一、项目市场背景分析
近几年来,我国相续实施的、系列的房地产产业宏观调控政策开始发挥其指导性作用,指引我国房地产产业的发展,我国房地产市场步入结构调整期。特别自今年六月新政的实施和落实,有效的抑制了房地产市场的投机性需求,市场投资者将投资目标转向以商铺、办公等为主的经营性产品,房地产住宅市场自住型消费需求成为近期房地产需求市场的主力军,高性价比产品、商铺、商务写字楼成为现阶段市场的焦点。
1、宏观调控政策影响力显著,房地产市场步入结构盘整期
近年来,国家采取的系列的宏观调控政策,分别从土地政策、金融政策、房地产法律法规、房地产产业税费政策等角度对房地产供给商、房地产消费者施加影响,成功的抑制了我国房地产业高速增长的势头。经过较长时间的市场博弈,国家采取规范房地产市场、完善房地产法律法规、严厉打击房地产市场投机性投资行为、继续实施积极的货币政策、积极扶持初次置业需求、引导房地产市场产品供给结构和市场消费结构等措施,有效抑制房地产业非理性、快速增长的势头,市场行进平稳的状态,市场步入调整、结构重组、稳恒发展的时期。
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