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篇一：被法院依法查封房屋的买卖问题
被法院依法查封房屋的买卖问题
二手房买卖合同纠纷中，经常遇到因合同项下房产被法院查封，当事人不能履行产权转移过户手续，买方起诉至法院要求卖方履行产权转移过户手续，或以卖方违约不能履行产权转移过户手续为由要求解除合同，并由卖方承担违约金或双倍返还定金的情形。笔者在审判实践中发现，这类案件的处理往往又因法院查封时间在买卖合同签订前或签订后、案件审理过程中(法庭辩论终结前)对合同项下房产能否解封而有着不同的处理结果。概言之，主要有以下几种情形：
一、法院查封在前，合同签订在后。这种情形又可分法院对有房地产证房产的查封并到房地产权登记机关办理了查封备案手续和无房地产证未办理查封备案手续两种情况；以及卖方明确告知了买方合同项下房产已被查封尚在查封期内和卖方故意隐瞒房产查封买方不知情两种情况。
二、法院查封在后，合同签订在前。这种情形又可分为最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》施行后(注：2005年1月1日施行，以下简称《查封、扣押、冻结财产的规定》)，《中华人民共和国物权法》施行(注：2007年10月1日施行，以下简称《物权法》)前和《中华人民共和国物权法》施行后两种情况。
笔者发现，在审判实践中，同案异判的现象较为严重，主要表现在有的认为法院的查封不影响当事人对合同的履行，径行判决卖方于一定期限内向买方履行产权转移手续的义务；有的则认为司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，房地产不得转让，因买卖合同项下的房产被人民法院查封，无法办理产权转移过户手续，故判决驳回买方要求卖方继续履行合同、办理房产转移过户手续义务的诉讼请求，但又区分是查封在合同签订之前还是之后来确定能否支持买方的由卖方双倍返还定金与否的诉讼请求，也即如法院查封在先，则因买卖合同标的物属于禁止转让物，合同无效，不予支持买方要求卖方承担违约责任的诉讼请求；如法院查封在后，且法庭辩论终结前法院未解封，则因合同履行存在事实上和法律上的障碍，故判决驳回买方要求卖方继续履行合同、办理房地产证的诉求，但合同有效，可支持买方要求卖方承担违约责任、双倍返还定金等的诉讼请求。还有的则先行审查法院的查封是否为有效查封，进而作出相应的裁判。
笔者认为，对这类案件，必须具体情况具体分析，不能一概而论。具体地，可分以下几种情形：
(一) 法院查封在前，合同签订在后。
法院对无房地产证房产查封，且未到房地产权登记机关办理查封登记备案手续；或是对有房地产证房产的查封并到房地产权登记机关办理了查封登记备案手续的。一般地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条(注2007年8月30日修正前为第三十七条)的规定，这种情形下的房地产因是依法不得转让的，故买卖双方所订立的房屋买卖合同因合同项下标的物为禁止流通物，所签买卖合同系无效合同，应当按照无效合同的处理原则来确定当事人间的权利义务，即返还财产、赔偿损失等，就不能支持继续履行合同、办理产权转移过户、支付违约金、双倍返还定金等诉讼请求。
如果合同签订时被告(卖方)故意隐瞒事实欺诈原告，应承担主要过错责任，原告(买方)疏于审核房屋权利状况也应承担次要责任。除由被告返还已付购房款外，原告因合同无效造成已付款的利息损失等可依法要求被告赔偿。
特殊情况下，又可分两种情形：
1、法院系在《查封、扣押、冻结财产的规定》施行后，《中华人民共和国物权法》施行前所查封。买方如已经支付全部价款并实际占有查封的房产，只是未办理过户登记手续，如果买方对此又无过错的，则依照《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院应当解除对该房产的查封。买方可向实施查封的法院提出执行异议，在执行异议程序结束前案件可中止诉讼，如执行异议成立，查封房产法院解除对该房产的查封，则如无其他导致合同无效的情形，则合同有效，支持买方要求卖方继续履行合同的诉讼请求。如果执行异议不成立，则参照上述一般情形处理。
2、法院系在《物权法》施行后所查封，则应当按照物权公示原则，《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条后段的规定与《物权法》第九条的规定相矛盾的规则，不再适用，即该段应予废止。因为《物权法》实施以后，《物权法》第九条明确规定了不动产物权变动采登记生效主义，未经登记物权不变动，登记是不动产的法定登记方式，其于物权法定原则，占有并不发生不动产的物权公示效力。如果在《物权法》实施后仍然适用《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条后段的规定，也容易诱发道德风险，当事人可以通过倒签合同逃避执行。故在物权法实施后，买方如再依据《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条后段的规定主张查封无效，则不予以支持。
(二) 法院查封在后，合同签订在前。又可分以下情况：
1、如果无其他导致合同无效的情形，则法院的查封并不导致双方当事人间所签房屋买卖合同为无效，如在法庭辩论终结前，确不能由相关法院解除查封的，则因房屋产权转移过户存在法律障碍(主指《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定、建设部《房屋登记办法》第二十二条第（六）项“房屋被依法查封期间，权利人申请登记的”，房屋登记机构应当不予登记)或事实上的障碍(主指可能存在查封房屋被拍卖、变卖到房屋买卖合同外第三人名下而失去了交易对象)而变为客观不能，法院依法应当判决合同有效，但不能判决支持原告(买方)继续履行合同由卖方办理房屋所有权转移登记的义务，可支持原告由被告支付违约金、双倍返还定金等诉讼请求。
2、如果法院的查封系在《查封、扣押、冻结财产的规定》施行后，《物权法》施行前所查封。买方如已经支付全部价款并实际占有查封的房产，只是未办理过户登记手续，如果买方对此又无过错的，则依照《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院应当解除对该房产的查封。买方可向实施查封的法院提出执行异议，在执行异议程序结束前案件可中止诉讼，如执行异议成立，查封房产法院解除对该房产的查封，则如无其他导致合同无效的情形，则合同有效，支持买方要求卖方继续履行合同的诉讼请求。如果执行异议不成立，则合同有效，但可参照第1种情形处理。
篇二：已被法院查封的房子,谁在买卖
已被法院查封的房子，谁在买卖
此房被查封后已两度出售，宁波慈溪国土局说是软件出错 软件公司说没出错，很可能是后台有人修改数据
最蹊跷的是，房子原主人的债主中，有一位是慈溪国土局一工作人员
的岳父
2014年12月08日08:27 来源：今日早报世界上有一种房子，是不能过户的，那就是被法院查封的房子。而在宁波慈溪桥头镇河沿村，一套被查封的房子却过户了，而且还过户了两次。
这套房子是去年10月16日起被查封的，法院裁定查封2年。但这几天，空置的房子突然开始，新来的房东还拿出了一本新的权证，说这房子是今年9月花了80多万买来的。
而这，已是房子第二次易主。最先发现这个情况的，是村子里的罗先生。
这套房子是罗先生发小沈某的，房子一共有两间，占地面积98.52平方米。
两年前，沈某向罗先生借了40万元。去年9月，生意失败的沈某突然失踪。罗先生起诉到法院，沈某父亲愿意替儿还债，并承诺卖房还款。可去年11月左右，沈某父亲也失了踪，罗先生只好向法院申请强制执行，查封了沈父的房子。
“法院查封的房子，还能过户？”一时间，小村里议论纷纷。罗先生一调查，发现疑点重重。
被查封的房子卖了两次
法院和律师都惊呆了
两位买主不愿多说
在慈溪市国土局档案室，罗先生看到了房子的两次易主的信息： 第一次是2014年2月21日，沈某父亲将房子过户给宋某。第二次是今年9月23日，宋某又过户给了目前正在装修的何某。
除了过户信息，档案里还保留了另一条记录：2013年10月，此房曾被慈溪法院查封。
得知这事，当年处理案件的法官和律师，都惊呆了。
被查封的房子，是怎么过户的？
第一次买下这套房的宋某，是沈某原公司的老板。
记者在电话里问宋某：“沈某家人都不在，过户怎么弄的？” 宋某说：“这有什么难的，我把他们叫过来的。”
记者：“这套房子当时是查封的，法院说过户无效，你怎么看？” 宋某：“你是哪里的？”
听说是记者，那头挂断了电话。
何某是今年9月以80多万的价格向宋某购房。对于买房的事，他不愿多谈，只说自己买房程序合法，和沈某一家无关。
罗先生感慨，如果不是近期何某装修房子，房子卖了两次的事，作为债权人的他还被蒙在鼓里。
慈溪法院的工作人员告诉记者，房子被查封，一般是法院发协助通知书及相关法律文书到国土部门的窗口，国土部门在电脑软件上操作查封，然后再给法院一个回执。房子是否处于查封状态，在国土局的软件上是可以看到的。被查封的房决不允许过户。
慈溪市国土局：
计算机新旧系统转换时出错
使工作人员看不到查封记录
罗先生分析，第二次过户应该是正常转让，关键问题在第一次过户。
于是，他和律师来到了办理房产过户的慈溪市行政服务中心国土窗口。看到材料，工作人员也惊呆了，表示向上级汇报。
窗口负责人杨渊博在电话中解释说，被查封的房子能过户，以前从没发生过，应该是电脑的软件系统出了错，过户时没发现。
记者采访时，慈溪市国土局的解释，也是软件系统出错。
“罗先生反映后，我们才发现了这个问题。慈溪市国土资源局根据省国土厅要求，于2014年初进行了土地登记新老系统的转换，在系统转换期间，因软件缺陷导致该宗地查封登记失效，使相关工作人员看不出法院对该宗土地的查封记录，致使该宗地在办理变更登记时登记系统未提示该宗地已被查封的信息。”慈溪市国土局的办公室负责人说。
而根据杨渊博的描述，出错时间，就在新旧系统转换的时间，大约是去年年底到今年2月这段时间，“查封是按照土地证号查封，第二次过户，土地证号已经更改，主要还是第一次过户的问题。”
除了罗先生的房子，杨渊博说，他们还在逐一核对数据，目前还发现了另外一宗被查封房子过户的事，不过因到了解封时间，影响不大。
软件公司：
不可能出错
更像是后台有人改数据
记者在慈溪市公共资源交易网上查询到，（编号:BM13113）慈溪市国土资源局土地登记信息动态监管查询系统开发项目采购结果公告显示，2013年8月29日，武大吉奥信息技术有限公司中标，价格是399800元。
记者以软件购买商的身份设法联系上了该软件公司。工作人员说，慈溪国土局的系统，确实是他们公司做的，他们做这一行业（国土软件）已十多年了。从技术、软件来说，他们在国内也算是权威。
记者问，房子查封后，如果系统出错，会不会出现看不到房子被查封的状态？
工作人员说：“所有的数据都会展现。如果出现你说的看不到（查封状态）的问题，那就属于重大事故。我们从来没发生过。”
“公司在全国做了几百家的系统，为什么别人没出错？如果是系统出了问题，应该是很多户出错。单单一户出错的说法就站不住脚了。而且慈溪2009年就开始合作了，一直没有问题。”他一再强调，系统经得起第三方测评，系统不可能仅出现一个错误。
这位工作人员说，出现这样的情况，很可能是后台有人修改了数据库。
他告诉记者，项目实施完了，数据库是留在国土局里，一般系统的维护、修改，都是局里自己在做。“（慈溪的）系统很早就验收了，我们把数据库的数据进行检查，如果发现逻辑错误，也会列出给局里，然后让他们修改。我们人都不在慈溪，是不直接去操作这个数据库的变更。”
记者随后又咨询了几家软件公司。他们的说法差别不大：新旧系统转换，数据库都会同步转换，并不会更改数据库，“按照一般的流
篇三：四种房子不能买
买房不能贪着急 置业顾问提醒四种房子不要买 (2008-05-08 22:58:50)
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分类：房产知识与技巧
标
签：
房产
置业
顾问
五证
房子
冷夏
现在买商品房，一定要先看五证，即：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。五证不全的房子最好别买，否则可能遭遇烂尾、不能入住、不能办房产证等意外情况。
一般情况下，在其他四证没有办好的情况下，是拿不到预售证的。因此，看五证可以简化成仅看有无预售许可证，有了预售许可证即可下定签约。
二、不能贷款的不能买
买房有时可能遇到不能贷款的情况。如果是一手商品房，原因往往是开发商没有取得土地证、预售证，银行不给放贷；或者开发商将土地证、建设工程申请了抵押贷款，导致购房者无法重复抵押贷款。
二手房不能贷款，情况稍微复杂一些，如房子尚未取得房产证或房子年代太久、房子已经抵押、房子产权有纠纷，被法院查封等。现在办理房屋抵押贷款，正常情况下半个月基本可以搞定，贷款和一次性付款对房东而言基本上没有多大差别。若房东执意要求一次性付款，则房产产权存在问题的可
能性较大。
建议即使购房资金充足，最好也采取贷款购房的方式。若拟购房子不能贷款，最好更改购房目标。
三、产权不明的不能买
这种情况主要是出现在二手房交易中。买二手房之前，一定要搞清楚房屋的产权归属，凡是产权有纠纷的，或是产权不清及无产权的房子，即使再便宜也不要购买。买二手房要先看房产证，按照法律规定，没有产权证的房屋是不能进行买卖的，在产权证出来之前签订的购房是无效的，因此购买没有产权证的房子，购房者可能会承担一定风险。
买二手房之前，应当到房地产交易中心确认房屋产权的完整性，查验有无房产抵押，包括共有人等等，以免日后发生纠纷。
另外，集体产权和使用权的房子最好也别买。
四、楼顶的房子不能买
楼顶的房子(包括带阁楼的房子)，从理论上说可能漏雨，而且冬冷夏热。实际上，更不能抱有幻想，漏雨按照开发商的说法是建筑通病，无法根治。现在的防水材料，最长寿命为5年，一些劣质的甚至才一年左右。如果到时候防水材料老化导致渗漏，没有别的办法，只能是维修，而且要过几年就大修一次。楼顶的房子冬冷夏热的程度，只有实际住过的才能体会出来。另外，一楼(半地下室)的房子，最好也别买。这样的房子不但采光、私密性、安全性大打折扣，而且可能存在返潮等问题。
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