【www.pindukj.com--建筑安全】
篇一：房地产公司破产清算实务问题研究
房地产公司破产清算实务问题研究
——以债权人申请破产清算为视角
作者：覃红卫（桃源县人民法院党组书记、院长） 发布时间：2010-03-10 22:39:13
[内容摘要] 2007年6月1日新破产法正式施行。如何正确理解、适用新破产法的一些现有规定，并结合审判实践对一些具体问题作出更加详尽的规定，成为审判实务中亟待解决的问题。本文以债权人申请破产清算为视角，对债权人破产申请的受理要件，房地产公司破产案件中施工合同、购房合同的处理，建筑商、购房户的权利性质及其保护，如何确保管理人的适格性等问题进行了研究，并就相关问题的具体完善提出了建议。
[关键词] 破产清算；房地产公司；管理人适格性
某房地产开发公司是一家私营房地产开发企业，于2006年初注册成立，后取得了某县步行街的开发权。由于公司经营管理不善，信誉丧失，资金链断裂， 2008年初步行街工程全面停工。步行街的土地及在建房屋先后被相关法院查封。所有工程无法竣工、验收，建筑承包商的工程款大量拖欠，已预售的住房、商铺长时间逾期不能交付。 2008年6月，某债权人以该房地产公司不能清偿到期债务为由，向某县法院申请破产清算 。法院依法将破产申请通知该房地产公司，其对申请人的债权数额、是否到期、债权比例提出了异议，认为债权
人不属于适格的申请破产主体，且自身并非资不抵债，要求法院驳回破产申请。法院经审查后认为，债务人的异议均不能成立，债务人已具备破产原因，于同年7月裁定受理。受理后，为最大限度地保护债权人、债务人的利益，法院、管理人多次组织引导破产和解、破产重整，因债务人没有实际行为而未果。后管理人提出了继续履行施工合同和商品房预售合同的方案，请求法院批准。法院依据有利于债务人财产价值最大化和全体债权人利益的原则，批准了管理人继续履行施工合同和商品房预售合同的方案。 后经过管理人的辛勤工作，步行街的主体、附属工程全部竣工，等待交房近两年的购房户终于陆续入住，部分商铺开张营业。2009年6月，在债务人与债权人无法达成和解协议，亦无人申请重整的情况下，法院依法宣告该公司破产。 该案是2007年6月1日新破产法实施后，在全球金融危机爆发的背景下，人民法院受理的一起具有典型性的房地产公司破产清算案。由于新破产法关于破产清算的规定较为原则，系统的破产法司法解释尚未出台，缺乏对房地产公司破产的针对性规定，使得人民法院在审理过程中遇到了许多新情况、新问题。诸如：债权人破产申请的受理要件，房地产公司破产案件中施工合同、购房合同如何处理，建筑商、购房人的权利性质，法定优先权、担保债权、购房人权利之间的清偿顺序，如何确保管理人的适格性等等。笔者拟结合法院审理该房地产公司破产清算案的具体实践，对这些问题作出一些思考和研究，以期抛砖引玉。
一、关于债权人的破产申请与受理问题
（一）债权人破产申请的资格要件问题。
随着金融危机的不断蔓延和人们权利意识的增强，债权人申请债务人破产的案件日益增多，债权人破产申请的资格要件问题已不容回避。在该房地产公司的破产立案审查中，债务人以申请人的债权额不大为由，要求法院驳回破产申请。目前，我国法律尚无这方面的规定，仅有2002年最高法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第8条规定，债权人申请债务人破产，人民法院可以通知债务人核对债权在债务人不能偿还的到期债务中所占的比例，但未明确其对法院立案的影响。因此，从我国现行法律规定来看，债权人无论债权额的多少，均可提出破产申请。
而在国外，一些国家对债权人行使破产申请权有申请人数尤其是代表债权额的限制。如英国破产法规定，债权人提出破产申请，其无担保的债权必须达到750英镑。加拿大破产法规定，只有当债务人负债超过1000加元时，债权人才能提出破产申请。美国联邦破产法规定，债权人总数在12人以上的，必须有3名以上债权人，其无担保的债权总额在1万美元以上时，才可提出破产申请。并且，美国联邦破产法规定，不允许仅为便于提出破产申请而转让或者取得债权。这种对提出破产申请时债权人代表债额的要求，也被称为破产水平。这反映出了立法者对小额债权人滥用破产申请权的限制，以及对债务人正当权益和社会经济秩序予以充分保护的立法倾向。[1]笔者认为，破产程序作为一种集体的债务清偿程序，消耗的司法资源较多，成本高，在破产清算的情况下，债务人的法人资格消灭，必然产生一些消极作
用，如企业财产价值减损、失业职工增加、政府税收减少等等；同时，为防止小额债权人滥用破产申请权，损害债务人的利益，我国有必要借鉴国外立法对债权人的破产申请权进行一定的限制。究竟如何限制，理论界有不同的观点：一种观点认为，可以破产债权占债务人债务总额的一定比例来确定债权人的申请权；另一种观点则认为，因债权人无法知道债务人的债务总额，以债权人破产申请的债权额占债务人注册资本总额的一定比例来确定，更具操作性[2]笔者赞同第二种观点，虽然决定公司信用的是公司的全部资产，而非其注册资本，但债务人的注册资本是其对外公示的信用，是债权人交易的基本保障，基本上反映了公司的清偿能力，同时也便于债权人举证。国外亦有相关立法例，如日本2003年4月1日施行的《公司更生法》第17条规定，公司或者享有公司注册资本十分之一以上或者享有公司决议权十分之一以上股东可以提出更生程序开始的申请。[3]因此，以债权人的债权额占债务人注册资本总额的一定比例来确定具有合理性和可行性。我国确定多少比例为宜？因公司法规定有限责任公司的注册资本最低额为3万元（一人有限责任公司为10万元），股份有限公司为500万元，本着既要保护债权人的破产申请权，又要防止债权人滥用权利的原则，笔者认为，宜规定申请破产的债权人的债权额需达到债务人注册资本的十分之一以上。
另外，债权人有权申请债务人破产，其前提是确定作为债务人的债权人，否则不具有这一法定权利。因此，对债权人的破产申请资格要件，还应规定：债权人的债权必须是合法有效、无异议的到期债权。债权
未到期，债务人不负清偿义务，债权人不能提出破产申请。债权虽到期，但当事人对债权的真实性、有效性存在争议，应先通过民事诉讼程序确定债权，债权人的破产申请法院不予受理。
（二）债权人申请破产的破产原因要件及举证责任分配问题。
如何理解、认定债务人是否具备破产原因，在债权人申请债务人破产的情况下，当事人经常发生争议。债务人认为，自身并非资不抵债，不应破产，债权人却主张，债务人明显丧失了清偿能力，应破产还债，各执一词。究其原因，在于当事人对新破产法第2条规定“企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，依照本法规定清理债务”的理解分歧。对破产原因应如何理解和适用，是人民法院在立案审查时遇到的第一个问题。
目前，理论界和实务界存在不同观点。一种观点认为：破产原因分为两种情况，以“或者”为线，第一种情况是“企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务”，第二种情况是企业法人“明显缺乏清偿能力”。 [4]另外一种观点认为，破产原因的第一情况是“债务人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务”，第二种情况是“债务人不能清偿到期债务，并且明显缺乏偿能力”。前者适用于债务人提出破产申请，资不抵债现象明显、易于判断的案件，后者适用于债权人提出破产申请以及债务人提出破产申请、资不抵债现象不宜及时判断的案件。[5]笔者赞同第二种观点，理由是：首先债权人无法全面了解债务人的资产状况、债务状况，因而客观上无法采用资产负债标准，只能采用现金流量标准。其次，根据我国破产原
篇二：房地产建筑商自揭黑幕
房地产建筑商自揭黑幕: 房地产建筑商自揭黑幕:不“出点血”盖楼没戏 出点血”“过去不花钱还能接到一些工程，现在很少是不花钱的。”川南一建筑企业老总向《每日经 济新闻》记者慨叹道。据他介绍，目前回扣额的行情一般在 2%~5%之间，高的达 10%。不 少建筑企业老板透露， “五花八门”的索贿、 行贿手段日趋隐蔽， 让建筑招投标制度形同虚设。从去年底到今年 1 月初， 四川工商联建筑行业商会就全川上百家民营建筑企业参与招投标活 动展开专项调研，以期在今年省政协会议上就进一步规范招投标提交提案。昨日（1 月 19 日），四川工商联建筑行业商会邀请部分民营建筑企业负责人座谈了解情况，会上不少民营 建筑企业负责人自曝行业“潜规则”。新浪乐居 + x$ O 7 E# H 7 D . d4 H. T- [: ~ ) c2 @ 9 P不行贿就难拿到工程项目新浪乐居 论坛: o4 ?7 }; }* B+ L“建筑业的商业贿赂比较普遍而且数额巨大， 工程项目动辄上亿元， 涉及的回扣至少有几百 万之巨。”川北建筑业资深人士吕建国（化名）昨日（1 月 19 日）向记者道出了建筑业商业 贿赂的种种黑幕，“不少建筑工程项目从招投标到材料采购，几乎每个环节都有商业贿赂的 影子：一些施工企业为承揽工程，大肆行贿；而一些掌握工程建设大权的人员更是利用职务 之便，索贿受贿、贪污挪用工程建设资金。”买房,购 房, 论坛, 房产论 坛 r5 K6 a, ~( V 买房,购房,装修 论坛,房 产论坛 # U* y % e据了解，目前建筑工程项目招投标的回扣方式主要有三种：一是回扣工程，有些业主与施工 企业签订工程总承包合同后，自行指定分包商、设备供应商和材料供应商，把属于总承包施 工企业承揽的工程项目分解回扣一部分，且常常把效益高的“肥肉”拿走，把效益低的“骨头” 留给总承包企业。二是回扣利益，在已签订的工程合同外，再与施工单位签订若干补充条款 作为“小合同”，明确如延期付款、回赠业主单位汽车、房子等优惠。三是利用中介回扣，有 些业主明确要求施工企业必须通过他们所指定的社会中介机构或个体中介人员， 才能洽谈项 目。围标：确保项目到手的又一手段买房,购 房,装修 论坛, 房产论 坛 2 m; v3 s8 O( K; s新浪乐居论坛# I. G4 }0 l“目前，我国的建筑市场是一个严重供大于求的市场。因此，很多企业都面临着‘等米下锅’ 的状况。一些企业就只好通过送红包、给回扣来争夺工程项目。”川南一家建筑企业的陈总 介绍说。据了解， 目前多数建设工程项目都是通过招投标形式选择施工企业的， 谁的价格最低就选谁。 陈总却向记者道破了其中的玄机：“实际
上这些表面文章都是做给外人看的，表面公开、公 平，但其背后却是黑幕重重。通常，希望中标的建筑企业为达到目的，先贿赂好发包方，再 通过围标一举中标。”买房,购房,装 修论坛 ,房产 论坛" U % P) p ) N; w他举例说， 比如有些工程投标的单位往往是一个系统的多家企业参加。 它们虽然表面看都是 企业独立法人，但实际上由于行政体系问题彼此还存在某种关联，业务配合密切，人员相互 熟悉。如果想要串通投标，操作起来十分方便。“相对低价”中标后的“猫腻”8 N, a v9 G建筑业内有句“行话”叫“金桥银路铜房子”， 意思是按照利润率由高到低依次是桥、 路、 房子。 大有“搞头”的桥路项目吸引着很多企业的目光，因此涉及的商业贿赂也尤为严重。新浪乐居 论坛& \6 z" u4 y对于这类项目的“运作”，陈总透露说：“企业一旦得知某个路桥项目后，通常是先买通发包 方的关键人物。剩下的工作就是拉上几家关系不错的企业，再来合演一场‘假围标’的把戏， 然后就等着开工赚钱了。”新浪乐居 论坛 6 J' H2 \- j- |% X( D 买房,购房,装 修论坛, 房产论 坛) e V) d; Z( U4 a其实，要拿下一个路桥项目，并非如此简单。通常情况下，首先要看企业与发包方关键人物 的关系是否够“铁”，感情是否“深厚”。其次要看企业出手是否大方，“谁给的回扣高就给谁 做。”“完成这一步，你就成为内定企业了。接下来要在招标前邀约几个关系好的单位一起投标， 将自己的标底告诉他们。 其目的是让他们在制定标书时一律抬高报价， 从而使内定企业以相 对低的报价名正言顺地中标。”房产论坛 ,装修 论坛,业 主论坛 5 n$ _ ( v* w ) w- k 房产论坛,装修论 坛,业 主论坛 3 H$ I7 H" ]( z% I陈总进一步透露说：“作为回报，内定中标企业要付给‘客串’企业老总几万元好处费。这样 一来，整个招投标的过程和结果，全都在内定企业和发包方的控制之内。”新浪乐居 $ N; t ; _9 Z % H" z 新浪乐居论坛 5 D 8 q9 T , w D“难道就没有人会违背这一游戏规则？”记者问道。6 C2 K/ M“参与者都会自觉遵守这种潜规则。这是多年的行规，如果谁破坏了这个行规，那么秩序就 乱了，就要遭到同行的一致排挤，那样‘违规者’就寸步难行，甚至被挤出这个行业。”新浪乐居 1 T) l ) D. P 1 X4 e 房产论坛,装 修论坛, 业主论 坛 8 W" p1 ?“企业以‘相对低价’中标，利润如果保证？” 买房,购 房,装修 论坛, 房产论 坛' M4 Y& \4 ^6 N1 R: o陈总笑道：“其实，这个‘相对低价’本身已包含了回扣、招待等其他费用了。如果双方觉得 利润不大，一旦拿下这个项目后，就在工程
量或单项工程上做文章，整个工程最后的结算价 格将大大高于最初的招投标（预算）价格。比如，原来的土石方为 2000 立方，将其改 为 5000 立方；某一单项涵洞工程原来设计为直径 300 厘米，将其直径改为 800 厘米……这 样一来，利润自然而然就上去了。”新浪乐居 论坛# Z& ?' v; [/ k2 R 新浪乐居论坛* ` 5 e) r 1 ?贿赂手段五花八门成都一大型建筑企业项目部刘经理告诉记者， 建筑业商业贿赂的手段不但隐蔽， 而且形式也 越来越多样化，主要的形式是在交易之外直接给付现金、汽车、房子、礼品和消费卡，或假 借促销费、宣传费、劳务费、信息费、顾问费、服务费、赞助费、外出考察等各种名义，或 提供境内、境外等各种名义的旅游、考察等。房产论坛,装修论坛 ,业主 论坛; @ " u- s“送现金是最普遍的一种。现金实惠，而且安全。”刘经理说。中标方给发包方的回扣金额， 通常是在招投标之前就已经商量好了的。 一般而言， 发包方的回扣为工程总金额的 3%~5%， 其中还有中间人的 1 个点左右。 回扣的付款方式多为现金支付， 一般约定在开工后首期款到 账后一次性付清。房产论坛,装修 论坛,业 主论坛 : {3 } : S9 j ! g& R“如果金额过大的话， 发包方负责人一般会以自己或家人的名义注册一家咨询公司， 等双方 一签， 把回扣以咨询费的形式直接打到该咨询公司账上， 用中介费的形式将回扣直接收 入囊中。也有的行贿方直接开个户弄个存折，把回扣直接打进去，再把存折和密码交给受贿 方。”买房,购房,装修 论坛,房 产论坛 / H& l 2 l2 h $ |此外， 发包方或者总包方故意拖欠工程款逼施工单位行贿的事时有发生。 一家挂靠在某建委 的建筑公司老总无奈地说：“要想早点拿回工程款，不‘出血’是没戏的。我还欠着材料供应 商和工人一屁股账呢，材料
篇三：江苏百强地产商被破产：向省委书记求助 保证不跑路
王和平仍在苦苦奔波。他的妹妹述及其兄的艰难，难掩泪水：“95岁的老母亲每天都担心他，妈妈要求他必须回家报平安，无论多忙多晚。”
他所控制的地产企业今年2月25日已经被当地法院宣告破产。在给江苏省委书记罗志军的求助信中，王和平以“我和妻子相约不逃跑、不跳楼、不离婚”陈述其强力支撑、寻求解决之道的决心。不过，深陷破产风波半年以来，来自于地方政府、债权人、司法机关的压力，已经令其身心俱疲。
江苏省常州市武进区人民法院已经指定了破产清算管理人。如今，地产公司常州龙德置业有限公司（下称龙德置业）的资产拍卖工作如箭在弦。随着时间的流逝，王和平希望扭转资产被强拍的努力，也慢慢走向渺茫。在他们看来，项目资产远远未到资不抵债的地步，破产清算无异于一场资产洗劫。
业主起诉起波澜
龙德置业并非苏南重镇常州的第一家破产房地产企业。2015年8月中旬，常州泰和置业、常州华光房地产开发公司两家地产商被法院公告进入破产清算。受房地产调控及银根紧缩影响，包括常州在内的三四线城市楼市迎来转折，而资金实力有限或扩张过快的地产企业受到严重冲击。
王和平是常州市润地利集团的董事长和法定代表人，是龙德置业等十多家企业的实际控制人，而龙德置业在常州市武进区开发有龙德花园项目。公开资料显示，龙德花园项目位于武进新区腹地，总建筑面积51万平米，为集住宅、写字楼、酒店式公寓、会所等于一体的“都市综合体”。
5月3日，《华夏时报》记者在龙德花园项目工地看到，9栋约30层高的住宅楼已经建起，部分已经入住，部分已经封顶，还有3栋基本完成框架结构，尚待封顶。工地已经停工，连未建成的3栋高层的脚手架也被拆走。
据工作人员介绍，项目前几年一直是建建停停，武进区法院裁定该项目进入破产清算程序后，在2015年11月即强行接管了该项目。自那时起，工地就彻底停工。
根据规划，龙德花园项目占地面积200余亩，目前仅开发了2/3，大量空余土地待建，而颇具商业价值的沿路门面商铺的开发也未开始。
位居中国房企百强的润地利集团遇到了前所未有的资金困难。王和平在接受记者采访时坦承，自2012年中国进行房地产调控开始，润地利的日子便发生转折，而其中最主要的原因是银行收贷和建筑商延误工期。另外，政府交地时间延迟，也导致房屋交付后延而错过房价峰值，影响了企业经营。最终，王和平一人承担了所有的苦厄。
自2014年10月开始，因预期开发商无法按时交房，购房业主开始联合维权，并向政府部门施压，武进区政府派出工作组介入调查。
2015年年中，6名购房业主向法院提起诉讼，要求与开发商解除购房合同，退还购房款。上述诉求获法院支持。因判决未获执行，这些购房业主直接向法院提出了破产清算申请。2016年春节后不久，法院裁定宣布龙德置业破产。
投哪网于2012年正式上线，是深圳投哪金融服务有限公司旗下专注于中小微企业和个人理财服务的互联网金融综合服务平台。自公司成立以来，秉承“诚信、规范、专业、透明”的经营理念，投哪网通过将互联网技术与金融服务相融合，努力推动中国普惠金融的创新与发展，致力为广大投资人提供最诚信安全的互联网金融理财服务。
投哪网采用O2O(Online-to Offline)模式运营，坚持“小额、分散、抵押、直营”的
风控战略,竭诚为广大中小微企业和个人提供安全、便捷的投融资渠道，降低中小企业融资成本，提升个人财富管理水平。顺应全球金融发展和互联网技术创新趋势，经过三年多的探索与发展，投哪网逐步形成了以车辆抵押、不动产抵押借贷为核心，以及旺车贷、旺楼贷、旺薪贷等一系列标准化理财产品。
投哪网拥有一支高素质、专业化，以诚信经营为己任的经营管理团队。核心团队主要来自于北京大学、香港大学、清华大学等著名学府，团队秉承了以天下为己任的北大精神和以厚德载物的清华校训，不仅以高尚人格自我要求，更致力于推进全社会诚信价值体系构建，不懈努力践行信义廉耻和契约精神，为中华民族民族精神复苏贡献力量。
2014年6月，投哪网获得广发证券全资子公司广发信德的战略投资，并与之达成战略合作伙伴关系。2015年12月，投哪网获得中银粤财基金战略持股，双方达成战略合作关系。2015年4月，投哪网获得国内上市公司大金重工（股票代码002487）1.5亿元注资，成功完成B轮战略融资。
截止2015年底，投哪网以深圳总部为核心，已在广州、上海、武汉、长沙、南京、成都、昆明等城市开设了86个线下服务网点，完善了在珠三角、长三角和中西部等区域布局，逐步加快全国性战略布局。至2015年底，投哪网累计成交额超过142亿，平台注册用户超过230万。
凭着诚信专业的服务和创新能力，投哪网不断获得了社会和媒体的广泛认可和赞誉。2014年两度荣获中国社科院及金牛理财网联合发布的“P2P网贷评级体系” A级平台、“企业信用评级AAA级诚信企业”荣誉称号；2014年12月荣获《证券时报》“2014中国最受欢迎互联网金融平台”、2014荣获新浪“IF金拇指大奖”、投哪网CEO吴显勇荣获“十大年度新锐人物”大奖；投哪网还荣获了2015中国资产管理金贝奖“2015最具竞争力P2P借贷服
务平台”等荣誉称号。
●核心价值观
成人就己，客户至上，诚信为本
我们一直致力于打造成人就己的团队文化，我们相信团队的力量，相信每一个融信人的分享和付出；我们秉承客户至上的理念，我们希望专业的服务可以赢得认可，希望真诚的努力可以收获感动；我们坚持诚信为本的信念，坚信诚信是百年基业之本，是企业社会责任的体现。我们时刻铭记：忽视团队的企业没有现在，漠视客户的企业没有发展，无视诚信的企业没有未来。
●经营理念
诚信：诚信是我们所有工作的出发点和落脚点，无诚信，无发展；无诚信，无未来。 规范：规范是我们工作持续追求的目标，高标准，严要求，合规范，我们的追求无止境。 专业：因为专注，所以专业。一流的人才，完善的制度，严格的管理，系统的流程。 透明：透明是我们所有工作坚持的原则，透明在于内外兼修，我们坚信阳光是最好的防腐剂。
上一篇：如何测量计算CAD建筑面积
下一篇：谜底是关于建筑物的经典谜语集锦